Aluguel por Temporada: Contrato, Airbnb e Tributação em 2026
Equipe Alugo
Especialistas em Contratos e Direito Imobiliário
Aluguel por temporada (Airbnb, Booking, Vrbo) cresceu muito nos últimos 5 anos. Mas a maior parte dos proprietários opera no escuro: contrato improvisado, sem ISS, IRPF subdeclarado, brigando com condomínio. Este guia mostra como fazer certo em 2026.
O que diz a Lei do Inquilinato sobre temporada
Definição legal (Arts. 48 a 50 da Lei 8.245/91):
- Prazo máximo de 90 DIAS — acima disso, vira locação residencial normal
- Destinação RESIDENCIAL temporária (lazer, tratamento de saúde, curso, viagem a trabalho)
- Pode ser MOBILIADO ou não
- Pode-se cobrar o aluguel inteiro adiantado
- Aplicam-se subsidiariamente as regras da locação residencial
Diferença entre temporada e hospedagem
Temporada vs Hospedagem
| Critério | Temporada | Hospedagem | |
|---|---|---|---|
| Base legal | Lei 8.245/91 | Lei 11.771/08 + ISS municipal | |
| Prazo | Até 90 dias por contrato | Sem limite (mas diário) | |
| Cadastro CADASTUR | Não obrigatório | Obrigatório se atividade comercial | |
| Serviços inclusos | Apenas imóvel | Limpeza, café, recepção | |
| Tributação principal | IRPF (PF) ou IRPJ (PJ) | ISS municipal + IRPJ/IRPF |
Se você só aluga o imóvel pelo Airbnb sem prestar serviços adicionais, está em TEMPORADA — não em hospedagem. Isso muda a tributação significativamente.
Contrato de temporada: o que precisa ter
Cláusulas essenciais:
- Identificação completa de proprietário e hóspede (com documento de identidade)
- Endereço completo do imóvel + descrição (mobiliado, número de quartos, capacidade)
- Período exato (data e hora de check-in / check-out)
- Valor total da locação + forma de pagamento
- Inventário de móveis e utensílios (se mobiliado) com fotos
- Regras de uso: capacidade máxima, animais, festas, limpeza
- Política de cancelamento
- Foro de eleição
Tributação: ISS, IRPF e quando vale ter PJ
Tributação típica em PF (sem prestação de serviços):
- Carnê-Leão mensal sobre o rendimento
- Declaração no IRPF anual, ficha 'Rendimentos Recebidos de Pessoa Física'
- Sem ISS (atividade NÃO é hospedagem)
- Sem PIS/COFINS
Quando vira atividade econômica de hospedagem:
- Você presta serviços adicionais (limpeza diária, café da manhã, recepção)
- Aluga MAIS DE 3 UNIDADES por temporada como atividade principal
- Anuncia formalmente como hospedagem (pousada, flat)
- Cliente paga por DIÁRIA com serviços inclusos
Se você tem 1 ou 2 imóveis em temporada via Airbnb, sem serviços, é TEMPORADA (PF). Se tem 5 imóveis em temporada COM SERVIÇOS, é HOSPEDAGEM (PJ + ISS + CADASTUR). A linha não é nítida — converse com contador.
Condomínio pode proibir Airbnb?
Em 2026, a jurisprudência se consolidou: condomínio PODE proibir locação por temporada via convenção condominial. STF e STJ já validaram. Razões aceitas: segurança (alta rotatividade), preservação do uso residencial, sossego.
Como funciona na prática:
- Convenção precisa ter cláusula EXPRESSA proibindo temporada
- Aprovação da cláusula precisa quórum de 2/3 dos condôminos
- Multas por descumprimento são válidas (até 5x o valor do condomínio em alguns casos)
- Síndico pode barrar hóspede temporada se a convenção proíbe
Antes de listar imóvel em Airbnb, LEIA a convenção condominial. Se proíbe, você pode tomar multa pesada — e contestar é via assembleia (precisa convencer 2/3 dos vizinhos a mudar a regra).
Documentação e segurança do hóspede
Documentação mínima:
- Documento de identidade (RG/CNH + CPF)
- Comprovante de residência (verificável)
- Contrato eletrônico ou termo de locação assinado
- Vistoria de entrada (mesmo simplificada, com fotos)
- Pagamento via plataforma rastreável (não aceitar dinheiro vivo sem recibo)
Vantagens e riscos vs aluguel tradicional
Vantagens da temporada:
- Receita potencialmente maior em alta temporada
- Flexibilidade de uso (você pode usar o imóvel quando quiser)
- Sem cláusula de renovatória ou indenização por vacância
- Fácil 'sair' do negócio
Riscos da temporada:
- Vacância em baixa temporada (40-60% de ocupação média)
- Manutenção mais intensa (limpeza, reposição de itens)
- Custos fixos altos (mobiliar, limpeza, plataformas)
- Conflito com condomínio
- Receita imprevisível mês a mês
Perguntas frequentes sobre aluguel por temporada
Posso alugar meu imóvel por 1 fim de semana?
Sim. Lei do Inquilinato permite temporada de 1 dia a 90 dias. Mas verifique a convenção condominial antes.
Receita da temporada entra no Carnê-Leão normal?
Sim, se você é PF e a temporada é atividade ocasional. Mesma alíquota, mesmo prazo, mesma ficha no IRPF anual.
Hóspede danificou móvel — o que fazer?
Use o seguro residencial (se contratou) ou cobre via plataforma (Airbnb tem cobertura). Sem seguro/plataforma, é cobrança extrajudicial direta.
Vale a pena listar em várias plataformas?
Sim — Airbnb, Booking, Vrbo. Aumenta visibilidade em 30-100%. Mas exige ferramenta de calendar sync pra evitar dupla reserva.
Imobiliária pode administrar temporada?
Sim. Algumas se especializam em short-term rental management. Cobram tipicamente 20-30% da receita.