Você Precisa Entregar DIMOB? Guia para Quem Aluga Apenas 1 Imóvel
Equipe Alugo
Especialistas em Contratos e Direito Imobiliário
A pergunta aparece toda hora: 'tenho 1 imóvel alugado, preciso entregar DIMOB?'. A resposta é nuançada — depende de QUEM você é (pessoa física ou jurídica), e em alguns casos depende do PERFIL da operação. Este guia resolve em 7 minutos.
DIMOB resumida: o que é e por que existe
DIMOB (Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias) é uma declaração anual que IMOBILIÁRIAS e EMPRESAS DO RAMO IMOBILIÁRIO entregam à Receita Federal informando todos os contratos de aluguel e venda intermediados no ano anterior. A finalidade: dar à Receita visibilidade dos rendimentos imobiliários do mercado pra cruzar com IRPF dos proprietários e inquilinos.
Pessoa física que aluga direto NÃO entrega DIMOB (regra geral)
Se você é uma pessoa física com 1, 2 ou até 10 imóveis alugados diretamente (sem intermediação de imobiliária, sem CNPJ), você NÃO é obrigado a entregar DIMOB. Sua obrigação fiscal se resume a: pagar Carnê-Leão mensalmente (se acima da isenção) e declarar no IRPF anual.
Detalhe: o inquilino, ao declarar despesas de aluguel no IRPF dele, informa o CPF do proprietário (você) na ficha 'Pagamentos a Pessoa Física'. A Receita cruza esse dado automaticamente — você precisa declarar o aluguel recebido na sua própria declaração, mas NÃO precisa entregar DIMOB.
Quando pessoa física PRECISA entregar DIMOB
Há algumas situações em que pessoa física precisa entregar DIMOB:
Situações que obrigam pessoa física a entregar DIMOB:
- Você é proprietário inscrito como autônomo no CRECI (corretor de imóveis) e intermediou aluguéis de terceiros no ano
- Você é PESSOA FÍSICA EQUIPARADA À PESSOA JURÍDICA (recebe rendimentos de loteamento ou incorporação imobiliária habitualmente)
- Você administra imóveis de OUTROS proprietários (terceiros), mesmo informalmente, e recebe taxa de administração — a Receita pode equiparar a atividade empresarial
Se você só tem imóveis em seu nome e aluga diretamente, sem intermediar pra ninguém, está fora dessas situações. A obrigatoriedade vem da ATIVIDADE EMPRESARIAL no ramo imobiliário, não da posse de imóveis.
Pessoa jurídica imobiliária ou holding — obrigação automática
Se seus imóveis estão em CNPJ (holding patrimonial familiar, empresa de administração imobiliária, imobiliária ou construtora), a obrigação de DIMOB é automática em 2026, independente do número de imóveis ou volume:
Tipos de empresa OBRIGADOS a entregar DIMOB:
- Imobiliária ou imobiliária digital (intermediação de aluguel ou venda)
- Construtora ou incorporadora (que vende ou aluga unidades próprias)
- Loteadora (urbanização e venda de lotes)
- Holding patrimonial familiar (com imóveis alugados, mesmo que poucos)
- Empresa de administração imobiliária terceirizada
Holding familiar é o caso mais negligenciado. Famílias que criaram CNPJ pra concentrar imóveis (planejamento tributário) precisam entregar DIMOB mesmo com 2 ou 3 unidades alugadas. Multa por não entregar começa em R$ 500.
Como entregar DIMOB se cair na obrigação
Passo a passo da DIMOB 2026:
Baixe o PGD DIMOB
Acesse receita.fazenda.gov.br e baixe a versão atual do PGD DIMOB (Programa Gerador da Declaração). O sistema é instalado localmente no computador.
Cadastre o declarante
CNPJ (se PJ) ou CPF (se PF equiparada), endereço, responsável legal. A versão 2026 referente ao ano-base 2025.
Lance cada contrato
Pra cada contrato de aluguel ou venda: identificação do imóvel (endereço, IPTU), do proprietário (CPF ou CNPJ), do inquilino/comprador (CPF), valor mensal/de venda, datas de início e fim, valores recebidos no ano.
Importe arquivo TXT (se gerado por sistema)
Se você usa Alugo ou outro sistema que gera arquivo no leiaute DIMOB, importe direto no PGD — pula a digitação manual.
Valide e transmita
O PGD verifica consistência (CPF válido, datas coerentes). Após validação, transmite via Receitanet usando certificado digital e-CPF ou e-CNPJ (ICP-Brasil, A1 ou A3).
Guarde o recibo
Recibo de transmissão é prova de cumprimento. Guarde por 5 anos junto com os contratos.
Prazo e multa por atraso
Calendário fiscal DIMOB 2026:
- Prazo: último dia útil de FEVEREIRO 2026 (referente ao ano-base 2025)
- Multa por atraso: R$ 500 por mês ou fração até 100% do imposto devido pelos contratos
- Multa mínima: R$ 500 mesmo sem imposto envolvido
- Sem multa específica para 'preencher incorretamente' — mas erros podem gerar autuação por dolo
Perguntas frequentes sobre DIMOB para proprietários pequenos
Tenho 1 imóvel alugado direto, preciso entregar DIMOB?
Não. Pessoa física que aluga imóvel próprio diretamente está fora da obrigação. Sua obrigação é Carnê-Leão mensal + IRPF anual.
Tenho 5 imóveis alugados direto, ainda assim não preciso?
Não precisa, desde que sejam imóveis em seu nome de PF e você administre diretamente. A obrigatoriedade vem da atividade EMPRESARIAL (intermediar pra terceiros, ser CRECI, ter CNPJ), não da quantidade.
Tenho holding patrimonial familiar com 2 imóveis alugados — preciso?
Sim. Se os imóveis estão em CNPJ, a holding entrega DIMOB todo ano, independente do volume. Multa por não entregar começa em R$ 500.
Sou síndico do condomínio e gerencio aluguéis comuns — preciso?
Depende. Se você (PF) recebe taxa de administração por isso, pode ser equiparado a corretor de imóveis e entrar na obrigação. Procure orientação contábil pra confirmar.
Já entreguei Carnê-Leão durante o ano, ainda preciso DIMOB?
São coisas diferentes. Carnê-Leão é obrigação de pessoa física que recebe aluguel (sem retenção na fonte). DIMOB é obrigação de quem INTERMEDIA aluguéis/vendas como atividade. Quem só recebe (não intermedia) não faz DIMOB.
Inquilino vai ter problema se eu não entregar DIMOB que não preciso entregar?
Não. O inquilino declara o aluguel pago na própria declaração de IRPF informando seu CPF. A Receita cruza com a sua declaração de aluguéis recebidos. DIMOB só seria informação adicional — sem ela, o cruzamento funciona via DIRF/IRPF normalmente.