Caução de Aluguel: Como Pedir, Reter e Devolver Legalmente
Equipe Alugo
Especialistas em Contratos e Direito Imobiliário
Caução é a forma mais comum de garantia de aluguel residencial no Brasil — e também a mais cercada de dúvidas práticas. Quantos aluguéis posso pedir? Onde deixar o dinheiro? Quando preciso devolver? Posso descontar reformas? Este guia responde cada pergunta com base na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) e na prática de quem administra aluguéis há tempo.
O que é caução e por que ela existe
Caução é o valor depositado pelo inquilino no início do contrato como garantia de que ele vai cumprir as obrigações: pagar o aluguel em dia, devolver o imóvel nas condições combinadas, não causar danos. Se tudo correr bem, o valor volta integralmente no fim do contrato. Se houver pendência, o proprietário pode descontar — desde que a justificativa esteja documentada.
Diferente do fiador (que é uma pessoa) e do seguro fiança (que é uma apólice), a caução é dinheiro vivo. Isso traz uma responsabilidade extra ao proprietário: você está custodiando dinheiro que não é seu, e precisa devolver com correção.
Limite legal: quantos aluguéis posso pedir de caução
A Lei do Inquilinato é clara: a caução em dinheiro não pode exceder o equivalente a 3 meses de aluguel (Art. 38, § 2º). Pedir mais é nulo de pleno direito — o juiz desconsidera a cláusula e ainda pode aplicar multa ao proprietário.
Atenção: o limite de 3 aluguéis vale para caução em DINHEIRO. Outras modalidades de caução (bens móveis, imóveis, títulos) seguem regras próprias e raramente são usadas na prática.
Valores típicos de caução por perfil de contrato:
- 1 aluguel: comum em locações com fiador ou seguro fiança em conjunto
- 2 aluguéis: meio termo padrão da maioria dos contratos sem outra garantia
- 3 aluguéis: usado quando a caução é a única garantia, em imóveis de maior valor ou perfil de risco mais alto
- Acima de 3 aluguéis: ilegal, mesmo que o inquilino concorde voluntariamente
Onde guardar o valor da caução (a regra que ninguém conta)
A Lei do Inquilinato manda que a caução em dinheiro seja depositada em caderneta de poupança autorizada pelo poder público (Art. 38, § 2º). O objetivo é garantir que o dinheiro renda durante o período retido e que o inquilino receba esse rendimento de volta junto com o principal.
Na prática, muita gente ignora essa regra e mistura o valor da caução com a conta corrente pessoal — o que é arriscado. Se houver disputa judicial, o juiz pode pedir comprovante de que o dinheiro estava custodiado em conta específica.
Plataformas como o Alugo usam uma subconta digital regulamentada (BaaS) para custodiar o valor da caução separado das demais cobranças. Você visualiza o saldo no painel, mas não consegue mover esse dinheiro até o distrato. Isso protege você (proprietário) de tentações e protege o inquilino de perda em disputa.
Quando e como devolver a caução
A devolução acontece no fim da locação — depois da entrega das chaves e da vistoria de saída. Não há prazo fixo previsto em lei para a devolução, mas a jurisprudência aceita 30 dias como razoável para realizar a vistoria, calcular descontos e formalizar a devolução.
Passo a passo da devolução de caução:
Vistoria de saída completa
Compare o estado atual do imóvel com a vistoria de entrada, ambiente por ambiente. Fotografe tudo. Sem vistoria comparativa documentada, qualquer desconto fica frágil em uma disputa.
Liste danos e pendências por escrito
Detalhe cada problema com fotos, descrição e estimativa de custo (orçamento de prestador ou nota fiscal). Pendências comuns: pintura desgastada além do uso normal, móveis danificados (se mobiliado), contas de água/luz/condomínio em aberto, faltas no inventário.
Calcule o valor líquido a devolver
Caução original + correção pela poupança (se foi custodiada legalmente) - descontos = valor a devolver. Aplique o desgaste natural: pintura tem vida útil, móveis depreciam. Não desconte do inquilino o que seria manutenção do proprietário.
Formalize com termo de devolução
Emita um termo listando: valor original da caução, correção aplicada, cada desconto com justificativa e valor, total a devolver. O inquilino assina dando quitação ou contesta itens específicos.
Faça o pagamento (PIX ou TED)
Comprovante eletrônico vale mais que recibo em papel. Use PIX ou TED nominal pro inquilino e guarde o comprovante anexo ao termo de devolução.
Como calcular os descontos da caução com base na vistoria
O princípio é simples: o inquilino devolve o imóvel nas condições recebidas, ressalvadas as deteriorações decorrentes do uso normal. Tudo que ultrapassar o uso normal pode ser descontado da caução.
O que entra (e o que não entra) como desconto da caução
| Situação | Pode descontar? | Como justificar | |
|---|---|---|---|
| Pintura nova após 4 anos de uso | Não | É manutenção do proprietário — desgaste natural da vida útil da tinta (2 a 4 anos) | |
| Pintura nova após 6 meses (paredes pintadas de cores não acordadas) | Sim | Vistoria de entrada mostra paredes brancas, saída mostra outra cor — orçamento de pintura | |
| Móvel quebrado em imóvel mobiliado | Sim | Foto do inventário inicial + foto do estado atual + orçamento de reparo ou substituição | |
| Conta de luz dos últimos 2 meses em aberto | Sim | Comprovante de débito junto à concessionária; descontar valor exato | |
| IPTU em atraso (sem cláusula de transferência) | Depende | Verificar contrato: IPTU é responsabilidade do proprietário por lei, salvo cláusula expressa transferindo ao inquilino | |
| Furo na parede de quadro pendurado | Caso a caso | Furo único e pequeno é uso normal; muitos furos ou marcas grandes pode descontar | |
| Eletrodoméstico do imóvel queimado | Depende | Se danificado por mau uso (sobrecarga, queda) sim; se simplesmente parou (vida útil), não |
Prazo legal para devolução e o que acontece se atrasar
Como a lei não fixa prazo expresso, a jurisprudência consolidou 30 dias após a entrega das chaves como teto razoável — tempo suficiente para vistoria, orçamentos e cálculo. Atrasar além disso pode gerar correção monetária + juros de mora + danos morais em casos extremos.
Em ações judiciais, juízes têm condenado proprietários que retêm caução sem justificativa documentada a devolver o dobro do valor retido (TJ-SP, TJ-RJ jurisprudência recorrente). Vistoria de saída comparativa + termo de devolução por escrito são suas melhores defesas.
Modelo de termo de devolução de caução
Use esse modelo como base — ajuste valores, datas e situações ao seu caso real:
TERMO DE DEVOLUÇÃO DE CAUÇÃO\n\nEm cumprimento ao Contrato de Locação celebrado entre [Proprietário] e [Inquilino], referente ao imóvel situado em [endereço], formalizamos a devolução do valor caucionado no início da locação, conforme abaixo:\n\n• Valor original da caução: R$ X.XXX,XX (X aluguéis de R$ X.XXX,XX)\n• Correção pela poupança no período: R$ XXX,XX\n• Valor total atualizado: R$ X.XXX,XX\n\nDescontos justificados pela vistoria de saída de DD/MM/AAAA:\n• [item 1]: R$ XXX,XX (orçamento anexo)\n• [item 2]: R$ XXX,XX (comprovante anexo)\n• Total de descontos: R$ XXX,XX\n\nValor líquido a devolver: R$ X.XXX,XX\nForma de pagamento: PIX para a chave [chave], comprovante anexo.\n\nO inquilino declara-se ciente dos descontos e dá ampla, geral e irrevogável quitação ao proprietário em relação ao valor caucionado.\n\n[Cidade], DD/MM/AAAA\n\n_______________________ _______________________\n[Proprietário] [Inquilino]
Como o Alugo automatiza a caução de ponta a ponta
Quando você gera um contrato no Alugo escolhendo caução como garantia:
- O sistema gera uma cobrança específica de caução, separada do primeiro aluguel — o inquilino vê e paga normalmente
- O valor cai na sua subconta digital e fica retido — você não consegue repassar nem sacar até o distrato
- A vistoria de entrada já é gerada com cada cômodo, foto e estado documentado
- No distrato, você abre a vistoria de saída e o sistema compara automaticamente com a entrada, listando diferenças
- Você marca descontos, anexa orçamentos e o sistema calcula o valor líquido + emite o termo de devolução em PDF
- Com o termo assinado, libera o pagamento da devolução por PIX direto da sua subconta
Perguntas frequentes sobre caução de aluguel
Posso pedir 6 meses de caução se o inquilino concordar?
Não. O limite de 3 aluguéis é cogente — o juiz desconsidera a cláusula, mesmo com concordância expressa do inquilino, e devolve o excedente acrescido de correção e juros.
Caução pode ser usada para pagar o último mês de aluguel?
Não automaticamente. A caução é garantia, não pré-pagamento. O inquilino tem que pagar todos os aluguéis até o fim do contrato — a caução só é movimentada no distrato com base na vistoria de saída.
E se o inquilino sumiu sem pagar e sem entregar as chaves?
Em caso de abandono do imóvel, você precisa de ação judicial para tomar posse e usar a caução para abater dívidas. Não pode entrar no imóvel e usar a caução por conta própria — isso configura esbulho possessório.
Posso descontar pintura da caução?
Depende do estado de entrada e do tempo de locação. Pintura tem vida útil de 2 a 4 anos. Se o contrato durou mais que isso, pintura é manutenção do proprietário. Se o inquilino pintou de cores não acordadas, sim, pode descontar a repintura.
Caução rende durante o tempo retido?
Sim, se foi custodiada conforme a lei (poupança ou conta com rendimento). O rendimento pertence ao inquilino, junto com o principal. Custodiar em conta sem rendimento expõe o proprietário a ter que pagar a correção do próprio bolso.
Posso transformar fiador em caução depois?
Sim, com aditivo contratual. Inquilino paga a caução, fiador é exonerado da garantia. Não pode haver duas garantias simultâneas em um mesmo contrato (Lei 8.245/91, Art. 37 parágrafo único).