Fiador no Contrato de Aluguel: Pelo Que Ele Responde de Verdade
Equipe Alugo
Especialistas em Contratos e Direito Imobiliário
Fiador é a forma mais tradicional de garantia de aluguel no Brasil — e também uma das mais incompreendidas. O fiador acha que está só dando uma força ao amigo; o proprietário acha que tem direitos automáticos; e no fim, ninguém sabe exatamente o que está em jogo. Este guia explica em termos práticos pelo que o fiador responde, quanto tempo dura essa responsabilidade e quando ele pode pedir para sair.
O que é fiador e como ele entra no contrato
Fiador é a pessoa que se compromete a pagar o aluguel e demais obrigações do contrato se o inquilino não pagar. É uma garantia pessoal — diferente da caução (dinheiro retido) e do seguro fiança (apólice de seguradora). O fiador assina o contrato de locação junto com o inquilino e fica vinculado às mesmas obrigações.
Para entrar no contrato, o fiador precisa ter capacidade civil plena (maior de 18 anos, não interditado), patrimônio que sirva de garantia (tipicamente imóvel quitado) e renda comprovada. O proprietário avalia esses requisitos antes de aceitar.
Pelo que o fiador responde (e pelo que não responde)
O fiador responde por:
- Aluguel mensal não pago pelo inquilino
- Encargos do contrato: IPTU (se transferido ao inquilino), condomínio, taxas
- Multa por atraso e juros sobre o valor em aberto
- Multa rescisória por quebra antecipada de contrato
- Danos ao imóvel não cobertos pela caução (quando há caução combinada com fiador, hipótese rara)
- Honorários advocatícios em ação de despejo bem-sucedida (geralmente 10-20% do valor da causa)
O fiador NÃO responde por:
- Multas administrativas pessoais do inquilino (multa de trânsito que apareceu no IPTU, por exemplo)
- Reformas voluntárias que o inquilino fez sem autorização e que o proprietário queira reverter
- Dívidas posteriores ao fim do contrato (após exoneração ou término sem renovação)
- Obrigações novas adicionadas em aditivos que o fiador não assinou
Cláusula muito comum: 'o fiador responde até a efetiva entrega das chaves'. Isso significa que mesmo após o contrato vencer, se o inquilino continuar no imóvel sem assinar novo contrato, o fiador segue responsável. Atenção a essa cláusula — ela é a base da maior parte das disputas judiciais.
Solidariedade: por que o proprietário pode cobrar direto do fiador
Os contratos de locação tipicamente trazem cláusula de 'fiança solidária' (Art. 264 do Código Civil). Isso significa que o proprietário pode escolher: cobra do inquilino, cobra do fiador ou cobra dos dois ao mesmo tempo. Não precisa esgotar os bens do inquilino primeiro.
Sem cláusula de solidariedade, o fiador teria 'benefício de ordem' — só responderia depois que os bens do inquilino fossem esgotados em execução. Mas na prática, todo contrato sério traz solidariedade expressa.
Requisitos típicos para aceitar um fiador
Não há regra legal sobre os requisitos. Cada proprietário (ou imobiliária) define os próprios. Os padrões mais comuns:
Requisitos típicos de fiador por perfil do imóvel
| Tipo de imóvel | Renda mínima do fiador | Patrimônio exigido | |
|---|---|---|---|
| Apartamento simples (até R$ 2.500) | 3× o aluguel | 1 imóvel quitado na mesma cidade | |
| Apartamento médio (R$ 2.500 a R$ 5.000) | 3-5× o aluguel | 1-2 imóveis quitados | |
| Casa ou cobertura (acima de R$ 5.000) | 5× o aluguel | 2 imóveis quitados, sendo 1 na mesma região | |
| Aluguel comercial | 5-10× o aluguel | 2 imóveis quitados + restrição a sócio da empresa locatária |
Múltiplos fiadores: como funciona quando há mais de um
É possível ter dois ou mais fiadores no mesmo contrato. Cada um responde solidariamente pela totalidade da dívida — o proprietário pode cobrar 100% do que está devendo de qualquer um deles. Quem pagou tem direito de cobrar dos demais a parte proporcional (direito de regresso).
Dois fiadores não dividem 50/50 a dívida diante do proprietário. Cada um pode ser cobrado pelo total. A divisão acontece depois, entre os fiadores, em ação de regresso. Para o proprietário, ter dois fiadores é segurança adicional — se um sumir, o outro responde sozinho.
Por quanto tempo o fiador continua responsável
O fiador responde durante todo o prazo do contrato. A grande dúvida é: e depois? Se o contrato terminou e o inquilino continua morando sem assinar novo contrato (prorrogação por prazo indeterminado), o fiador continua responsável?
Depende da cláusula. Se o contrato diz 'até a entrega das chaves', sim — o fiador responde até a saída efetiva do inquilino, mesmo na prorrogação. Se o contrato é silente, o fiador pode pedir exoneração 120 dias após qualquer renovação tácita (Art. 835 do Código Civil).
Como o fiador pode pedir exoneração
Passos para um fiador pedir exoneração:
Verifique o estado atual do contrato
Contrato dentro do prazo original: muito difícil sair (precisaria de acordo com proprietário + inquilino + novo fiador substituto). Contrato em prorrogação por prazo indeterminado (após o vencimento original): pode exonerar com aviso de 120 dias.
Envie notificação por escrito ao proprietário
Carta registrada com AR ou notificação extrajudicial via cartório. Conteúdo: identificação do fiador, do contrato, manifestação expressa de exoneração da fiança a partir de 120 dias da data da notificação.
Aguarde os 120 dias
Durante esse período, o fiador ainda responde. O proprietário tem o prazo para exigir substituição da garantia pelo inquilino — caução, novo fiador ou seguro fiança.
Verifique a exoneração efetiva
Passados os 120 dias, o fiador está exonerado de obrigações novas. Dívidas anteriores à exoneração continuam sob sua responsabilidade até quitação ou prescrição.
Cuidado: a exoneração não retroage. Se o inquilino acumulou 6 meses de dívida antes da exoneração, o fiador responde por esses 6 meses, mesmo já tendo se exonerado.
Renovação automática e prorrogação: o que muda para o fiador
Se o contrato tem cláusula de renovação automática (estende automaticamente por mais 12 meses sem reassinatura), o fiador permanece responsável pelos novos períodos — desde que ele tenha assinado o contrato com essa cláusula. É discutível em juízo (alguns tribunais consideram que o fiador precisa concordar expressamente a cada renovação), mas a regra geral é que vale a vontade original do fiador no momento da assinatura.
Já a prorrogação por prazo indeterminado (Art. 47 da Lei do Inquilinato — contrato vence, inquilino continua, ninguém faz nada) abre a possibilidade de exoneração com 120 dias de aviso, conforme detalhado acima.
Perguntas frequentes sobre fiador no aluguel
Fiador precisa ter imóvel quitado na mesma cidade do contrato?
Não é exigência legal — é prática de mercado. Imóvel na mesma cidade facilita uma eventual execução. Imobiliárias mais flexíveis aceitam imóvel quitado em outras cidades; outras pedem expressamente o critério geográfico.
Posso ser fiador de mais de um contrato ao mesmo tempo?
Sim, mas com cuidado. Cada fiança consome parte da sua capacidade patrimonial. Se você é fiador em 3 contratos e todos derem default, você responde pelos 3 simultaneamente. Tribunais consideram isso na execução.
Fiador casado precisa do consentimento do cônjuge?
Sim, salvo se o regime for separação total de bens. Sem assinatura do cônjuge no contrato (ou autorização específica), a fiança pode ser declarada nula em relação ao patrimônio comum do casal (Art. 1.647 do Código Civil).
Fiador morre — o que acontece com a fiança?
A fiança não se transmite automaticamente aos herdeiros para obrigações futuras. As obrigações anteriores ao óbito do fiador são responsabilidade do espólio até o valor do quinhão hereditário. Para obrigações futuras, o proprietário precisa exigir substituição do fiador.
Posso trocar de fiador no meio do contrato?
Sim, com aditivo contratual. As três partes envolvidas (proprietário, inquilino, novo fiador) assinam; o fiador antigo é formalmente exonerado das obrigações futuras.
Quem decide se o fiador é aceito: o proprietário ou a imobiliária?
O proprietário, sempre. A imobiliária recomenda com base nos critérios dela, mas a decisão final é do proprietário. Se você é o proprietário e quer flexibilizar critérios (aceitar um amigo do inquilino, por exemplo), pode.