Vistoria de Saída: Como Justificar Cada Desconto da Caução
Equipe Alugo
Especialistas em Contratos e Direito Imobiliário
A vistoria de saída é o momento em que se decide quanto da caução volta pro inquilino e quanto fica retido pra cobrir danos e pendências. Bem documentada, você sustenta qualquer desconto numa eventual disputa. Mal documentada, vira jogo de palavra. Este guia mostra como conduzir a vistoria de saída pra que cada desconto seja defensável.
Quando fazer a vistoria de saída
Idealmente, no DIA da entrega das chaves, com o inquilino presente. Se o inquilino fizer a mudança e depois entregar as chaves separadamente, a vistoria deve acontecer em até 3 dias úteis da entrega — qualquer prazo maior abre brecha pra alegação de que o estado encontrado não é o estado de entrega.
Vistoria de saída sem inquilino presente ou com prazo muito longo (1 semana+) entre entrega e vistoria perde força. O inquilino pode alegar que alguém entrou no imóvel depois e danificou algo. Faça presencial, no dia da entrega.
Preparação: antes do inquilino chegar
Checklist de preparação:
Imprima ou abra digitalmente a vistoria de entrada
Você vai comparar item por item. Tenha as fotos da entrada acessíveis (impressas ou no celular).
Verifique contas e taxas pendentes
IPTU, condomínio, água, luz, gás. Pendências entram como desconto da caução.
Tenha câmera/celular com bateria cheia
Mesma câmera da vistoria de entrada se possível — fotos comparáveis em qualidade.
Leve trena, lanterna e cuidado pra detalhes
Trena pra medir buracos. Lanterna pra inspecionar cantos escuros. Caderno pra anotação rápida.
Combine 1-2 horas presenciais com o inquilino
Vistoria séria leva 1-2h em apartamento médio, 2-3h em casa. Não tem como apressar.
Conduzindo a vistoria com o inquilino presente
Faça cômodo por cômodo, sempre na mesma ordem da vistoria de entrada. Em cada cômodo, abra a foto antiga, olhe o estado atual, anote diferenças. Se há dano, fotografe pelo mesmo ângulo da foto original — pareamento visual é poderoso.
Comportamento profissional durante a vistoria:
- Seja objetivo, sem julgamentos. 'A parede tem 4 furos de quadro' é diferente de 'a parede está toda esburacada'
- Aceite o contraditório imediato. Se o inquilino discorda, anote a divergência mas continue documentando
- Faça fotos com inquilino presente em algumas — proteção contra alegação de adulteração
- Anote leituras de hidrômetro/luz/gás na saída — compara com entrada pra contas
- No final, sente com inquilino e revise rapidamente o que foi anotado
Como comparar foto da entrada com estado de saída
A força jurídica de um desconto vem do PAREAMENTO. Foto da entrada mostrando parede branca sem furos + foto da saída mostrando parede com 8 furos + descrição na vistoria = desconto sustentado. Foto da saída sem referência da entrada = desconto frágil.
Faça fotos pareadas mesmo se o item está OK. Ter sequência completa entrada-saída de cada cômodo, mesmo nos que não há problema, fortalece o conjunto.
Tabela de descontos: o que pode e o que não pode
Guia prático de descontos da caução
| Item | Desconto permitido? | Critério | |
|---|---|---|---|
| Pintura nova após >3 anos de uso | Não | Vida útil natural da tinta (2-4 anos). É manutenção do proprietário | |
| Pintura nova após uso de cores não autorizadas | Sim | Vistoria de entrada mostra branco, saída mostra outras cores | |
| Manchas de óleo no piso da cozinha | Caso a caso | Mancha pequena: limpeza profissional (R$ 150-300). Mancha grande: troca de piso pode ser proporcional | |
| Buracos exagerados na parede (>6 por cômodo) | Sim | Furos de prego/quadros são normais até 4-5. Acima disso é uso anormal | |
| Vaso sanitário quebrado | Sim | Substituição completa: R$ 200-500 + mão de obra | |
| Vidro de janela rachado | Sim | Orçamento de vidraçaria + instalação | |
| Eletrodoméstico (em imóvel mobiliado) com defeito de uso | Sim | Orçamento de reparo ou substituição | |
| Eletrodoméstico com defeito de vida útil natural | Não | Geladeira/máquina de lavar têm 8-15 anos de vida — se acabou, é troca do proprietário | |
| IPTU em aberto (sem cláusula contratual de transferência) | Não | IPTU é responsabilidade do proprietário por lei — Lei 8.245/91, Art. 22 IX | |
| IPTU em aberto (com cláusula transferindo ao inquilino) | Sim | Valor da pendência junto à prefeitura | |
| Conta de luz/água em aberto | Sim | Valor exato comprovado pela concessionária | |
| Limpeza geral (faxina de saída) | Geralmente não | Imóvel limpo razoavelmente é o esperado. Limpeza profissional só quando muito sujo |
Orçamentos válidos: como conseguir prova de custo
Tipos de prova de custo aceitos em disputa:
- Orçamento formal de empresa registrada (CNPJ + assinatura + data) — vale mais
- Nota fiscal de serviço já realizado (data próxima ao distrato)
- Orçamento de profissional autônomo com identificação completa
- Mediano de 3 orçamentos diferentes pra reforço em itens caros
Cuidado com 'orçamentos amigos' — empresa do mesmo dono, valor inflado. Em disputa judicial, o juiz pode pedir auditoria do orçamento e descontar parte do valor cobrado. Prefira empresas conhecidas no mercado local com avaliações públicas.
Modelo de relatório de vistoria de saída
RELATÓRIO DE VISTORIA DE SAÍDA E DEVOLUÇÃO DE CAUÇÃO\n\nImóvel: [endereço]\nProprietário: [nome + CPF]\nInquilino: [nome + CPF]\nData da vistoria de saída: DD/MM/AAAA\nData da vistoria de entrada (referência): DD/MM/AAAA\nData de entrega das chaves: DD/MM/AAAA\n\nESTADO COMPARATIVO POR CÔMODO:\n\n1. SALA\n• Item 1.1 — Paredes: ENTRADA: brancas, sem furos / SAÍDA: 8 furos visíveis e 2 manchas grandes (fotos S1-S3) — DESCONTO\n• Item 1.2 — Piso: ENTRADA: bom / SAÍDA: bom — OK\n[continua por todos os cômodos]\n\nLEITURAS:\n• Hidrômetro: entrada XXXX, saída XXXX, consumo confere com contas\n• Medidor de luz: entrada XXXX, saída XXXX\n\nDESCONTOS APLICADOS:\n• Reparo de paredes (orçamento R$ 600 anexo): R$ 600\n• IPTU 3 últimas parcelas em aberto: R$ 1.250\n• Vidro quebrado no quarto 1 (orçamento R$ 280 anexo): R$ 280\n• Total de descontos: R$ 2.130\n\nVALOR DA CAUÇÃO ORIGINAL: R$ 6.000 (3 aluguéis × R$ 2.000)\nCORREÇÃO PELA POUPANÇA NO PERÍODO: R$ 480\nTOTAL ATUALIZADO: R$ 6.480\nDESCONTOS: R$ 2.130\nVALOR LÍQUIDO A DEVOLVER: R$ 4.350\n\nForma de pagamento: PIX para a chave [chave do inquilino]\nPrazo de pagamento: até DD/MM/AAAA (até 30 dias da entrega)\n\n[Cidade], DD/MM/AAAA\n\n_______________________ _______________________\n[Proprietário] [Inquilino] (com ou sem ressalvas)
Como apresentar o relatório de descontos ao inquilino
O ideal é que o inquilino concorde no momento da vistoria. Se você consegue isso, peça assinatura do relatório no mesmo dia. Se houver discordância em alguns itens, anote as divergências e finalize a parte que está acordada — disputas pontuais podem ir pra acordo posterior ou via Reclame Aqui / Procon / mediação.
Perguntas frequentes sobre vistoria de saída
E se a vistoria de entrada estava incompleta?
Aí o problema é seu. Sem foto de uma parede na entrada, não há como provar que a parede tinha 0 furos. O ônus da prova é do proprietário que quer descontar. Vistoria de entrada incompleta = caução devolvida quase integral, mesmo com danos visíveis.
Posso fazer vistoria de saída sem o inquilino?
Pode, mas perde força. Convoque 2 testemunhas neutras e fotografe tudo. Em juízo, vistoria assistida por testemunhas vale, mas inquilino presente vale mais.
Quanto tempo o inquilino tem pra contestar o relatório?
Não há prazo legal específico, mas tipicamente 30 dias da entrega do relatório. Após isso, sem manifestação formal, presume-se concordância tácita.
Tenho que devolver a caução antes de fechar o relatório?
Não. A devolução acontece após o relatório finalizado e descontos calculados. Prazo total: 30 dias da entrega das chaves até o pagamento da diferença líquida.
Se o inquilino se nega a assinar o relatório, vale mesmo assim?
Vale, se você tiver vistoria de entrada bem documentada + fotos pareadas + testemunhas presentes na saída. Recusa em assinar não invalida — em juízo, o relatório se sustenta pela documentação.
Inquilino reformou sem autorização — pode ser descontado?
Sim. Se a reforma alterou características do imóvel sem autorização escrita do proprietário, você pode exigir restauração ao estado original. Custo da restauração entra como desconto.